Jual Beli Rumah Dalam Persefektif Akad Istishna

Jual Beli Rumah Dalam Persefektif Akad Istishna
FOTO: Ilustrasi akad

OLEH: Ikfina Nuriatus Sobikha
Mahasiswa Universitas Muhammadiyah Malang

Manusia memiliki kebutuhan primer dalam hidupnya yaitu sandang, pangan dan papan. Ketiga kebutuhan tersebut wajib dipenuhi dan setiap orang pasti berusaha untuk memenuhinya. Kita tidak bisa hanya memiliki pakaian dan makanan yang cukup saja tanpa memiliki rumah, begitu juga memiliki rumah saja tanpa pakaian dan makanan yang cukup. Ketiganya selaras dan saling berkaitan. Terutama rumah, karena rumah tempat berkumpulnya keluarga, berlindung dari panas dan hujan, serta tempat beristirahat yang paling nyaman.

Rumah merupakan investasi masa depan yang diidam-idamkan semua orang. Semua orang pasti menginginkan rumah dan menggunakan berbagai cara untuk mendapatkannya. Tetapi biaya untuk membangun sebuah rumah tidak murah dan
tidak mudah untuk membangunnya sehingga tidak semua orang bisa langsung dengan mantap memutuskan untuk membeli sebuah rumah. Kini pertumbuhan penduduk sangat pesat sehingga kebutuhan tempat tinggal meningkat, banyak lahan yang dibutuhkan untuk membangun rumah.

Kini marak bisnis konstruksi dan properti yang bergerak dalam bisnis jual beli tanah untuk keperluan membangun rumah. Banyak perusahaan yang memandang kebutuhan manusia kini sebagai lahan bisnis yang menguntungkan terutama yang sedang gencar adalah Kredit Kepemilikan Rumah (KPR).

KPR Merupakan solusi bagi masyarakat untuk memenuhi kebutuhan hunian. Masyarakat memilih KPR sebagai solusi karena KPR menawarkan hunian ratusan juta tetapi bisa dicicil dan dibayar dalam kurun waktu yang telah ditentukan. Sehingga masyarakat yang tidak memiliki uang tunai dalam jumlah yang banyak dan menginginkan rumah tetap bisa membeli dengan cara mengangsur setiap bulannya. Sehingga kini, impian untuk memiliki rumah bisa digapai oleh semua masyarakat.

Jual beli rumah juga dilakukan dalam perspektif syariah yaitu akad istishna’. Pembayaran dengan akad istishna’ dilakukan dengan sistem DP (Pembayaran di awal), cicilan, maupun sesuai kesepakatan. Akad istishna’ memang diaplikasikan untuk pembiayaan manufaktur termasuk rumah, gedung dan lain sebagainya dengan sistem pembelian melakukan pesanan terlebih dahulu. Jadi pembeli memesan terlebih dahulu kepada penjual sesuai dengan pesanan yang disepakati antara dua belah pihak, lalu penjual menjual barang sesuai dengan harga yang telah disepakati kedua belah pihak.

Istishna’

Istishna’ atau istashna’a dalam bahasa artinya minta dibuatkan sesuatu. Transaksi istishna’ merupakan kontrak antara penjual dengan pembeli. Penjual menerima pesanan, lalu membuat kontrak baik dengan usahanya sendiri maupun
melalui orang lain dan menjualnya kepada pembeli sesuai kesepakatan harga dan sistem pembayaran. 1

Sedangkan secara istilah, istishna’ merupakan akad penjual dengan pembeli untuk mengerjakan suatu hal yang tercantum dalam perjanjian. Akad ini digunakan dalam perbankan syariah dan hukumnya boleh dilakukan dan kini digemari masyarakat muslim. Akad istishna’ biasanya digunakan dalam proyek konstruksi dan pembiayaan manufaktur. 2

Jadi, akad istishna’ merupakan akad penjual dengan pembeli yang memesan untuk mengerjakan sesuatu yang dibuat oleh penjual lalu pembeli melakukan pembiayaan sesuai dengan harga yang telah disepakati antara keduanya dan tenggat waktu yang telah ditetapkan oleh keduanya.
__________________________________
1 Muhammad Rizki Hidayah. Kholil Nawawi. Suyud Arif. 2018. Analisis Implementasi Akad Istishna
Pembiayaan Rumah (Studi Kasus Developer Property Syariah Bogor). Jurnal Ekonomi Islam. Vol. 9, No. 1,
hlm. 4
2 Ibid, hlm. 4

Apa dasar hukum istishna’?
Terdapat beberapa landasan akad istishna’: 3
1. Al-Qur’an
Terdapat pada Qs. Al Baqarah ayat 282 yang bunyinya:

يٰٓاَيُّهَا الَّذِيْنَ اٰمَنُوْٓا اِذَا تَدَايَنْتُمْ بِدَيْنٍ اِلٰٓى اَجَلٍ مُّسَمًّى فَاكْتُبُوْهُۗ
“wahai orang-orang yang beriman, jika kamu melakukan hutang untuk waktu yang telah ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya….”

2. Hadits
Hadits HR. Bukhari yang bunyinya: “…….Perintahkanlah budakmu agar membuatkan mimbar untuk kami”. Maka wanita itu memerintahkan budaknya. Maka ghulam itu pergi mencari kayu di hutan lalu dia membuat mimbar untuk beliau.”

3. Fatwa MUI
Fatwa MUI menjelaskan ketentuan akad istishna’ yang diperbolehkan:
1) Pembayaran harus jelas jumlahnya dan bentuknya dan diketahui oleh kedua belah pihak
2) Barang harus jelas ciri-cirinya, spesifikasinya, waktu dan tempat penyerahannya
3) Jika penjual sudah mengerjakan sesuai kesepakatan, hukumnya mengikat. Jika salah satu atau kedua pihak tidak memenuhi kesepakatan yang telah ditentukan atau perselihan terjadi antara kedua belah pihak dan tidak dapat diselesaikan dengan musyawarah, maka penyelesaian melalui Badan Artibrase Syari’ah.
____________________
3 Ibid, hlm. 5

Pembiayaan rumah

Pembiayaan rumah dengan sistem Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) juga melibatkan bank konvensional maupun bank syariah. Pembiayaan melalui bank syariah menghindari dari riba dan sesuai dengan prinsip syariah yang kini dikenal dengan Kredit Kepemilikian Rumah Syariah (KPRS). Perbedaannya, KPR konvensional menggunakan sistem bunga, sedangkan KPR Syariah menggunakan sistem bagi hasil karena bunga termasuk ke dalam riba. KPR konvensional yang menggunakan sistem bunga, akan menyebabkan cicilan terus betambah, sedangkan KPR syariah, jika nasabah ingin melunasi sebelum kontrak dan tenggat waktu berakhir maka tidak dibebani penalti.

Pembiayaan rumah secara syariah kini digemari masyarakat muslim yang ingin membeli rumah tanpa riba karena pembiayaan secara syariah menggunakan akad syariah dan sesuai dengan prinsip hukum islam. Pembiayaan rumah melibatkan penjual atau pembuat rumah, pembeli dan bank sebagai perantara jual beli syariah. Tetapi ada juga yang tanpa bank sebagai perantara, hanya penjual dan pembeli saja.

Menurut UU No. 10 tahun 1998 tentang perbankan menyebutkan bahwa pembiayaan sesuai dengan syariah merupakan penyediaan uang atau tagihan berdasar kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang diberi uang untuk mengembalikannya dengan tempo tertentu atau sistem bagi hasil. 4

Beberapa developer properti berbasis syariah menggunakan akad istishna’ dalam jual beli rumah. Yang dilakukan dengan sistem cicilan tanpa bunga tetapi barang yang diperjual belikan (rumah) diberikan di awal. Bahkan beberapa menetapkan sistem tanpa suku bunga, tanpa denda dan tanpa sita. Harga rumah yang telah ditentukan di awal berlaku tetap dan tidak berubah setelah akad pembelian dilakukan. Kini, membeli rumah seakan lebih mudah, hanya perlu legalitas, uang muka dan dana pembelian rumah.
____________________
4 Ibid, hlm. 6

Pembiayaan rumah menggunakan akad istishna’ tentunya perlu memenuhi rukun dan syarat akad istishna’ yang telah ditetapkan. Karena jika tidak terpenuhi maka akan dianggap batal. Akad merupakan sebab sahnya suatu transaksi yang dilakukan. Pembiayaan rumh dengan akad istishna’ menjadi solusi ditengah lonjakan ekonomi.

Bagaimana dengan nominal cash dan kredit yang terjadi perbedaan?
Masyarakat sering risau terhadap perbedaan pembiayaan jika dilakukan cash atau kredit. Bahwa pembiayaan secara kredit, total pembayarannya akan meningkat dan lebih besar dibanding pembayaran secara langsung (cash). namun apakah hal tersebut diperbolehkan?

Hadits yang diriwayatkan oleh Ad-Daruquthni dari Abdullah bin ‘Amr bin ‘Ash menyebutkan bahwa: 5

“………Kita tidak memiliki tunggangan, ia berkata Rasulullah SAW pun menyuruhnya “membeli hewan tunggangan dan akan dibayar setelah zakat hewan dikeluarkan”, maka Abdullah bin Amr membeli seekor unta dengan dua ekor unta dan beberapa ekor unta dan dibayar ketika zakat hewan keluar sesuai dengan perintah Rasulullah SAW”

Dari hadits diatas kita ketahui bahwa menambah biaya kredit atau angsuran dengan tenggat waktu itu diperbolehkan. Karena Rasulullah juga pernah melakukan jual beli dengan tenggat waktu tertentu dan dibayar dengan harga yang tinggi. Itu berarti pembayaran Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dengan biaya kredit jika ditotalkan lebih dari harga pembayaran langsung atau cash diperbolehkan dan masyarakat tidak perlu merisaukan. Karena pembayaran secara kredit berbeda dengan pembayaran cash yang diberi tenggat waktu lebih lama untuk melunasi pembayaran.
__________________________________________________________
5 A. Taufiq Buhari. 2021. Praktik Akad Istishna’ Paralel Dalam Jual Beli Rumah di PT. Berkah Rangga Sakti
Kecamatan Bangkalan Kabupaten Bangkalan. Jurnal Studi Keislaman. Vol. 7, No. 1, hlm. 71

DAFTAR PUSTAKA
A. Taufiq Buhari. 2021. Praktik Akad Istishna’ Paralel Dalam Jual Beli Rumah di PT. Berkah Rangga Sakti Kecamatan Bangkalan Kabupaten Bangkalan. Jurnal Studi Keislaman. Vol. 7, No. 1

Muhammad Rizki Hidayah. Kholil Nawawi. Suyud Arif. 2018. Analisis Implementasi Akad Istishna Pembiayaan Rumah (Studi Kasus Developer Property Syariah Bogor). Jurnal Ekonomi Islam. Vol. 9, No. 1 *)